תפקידו של עורך דין בעסקת מקרקעין
רכישת דירה מקבלן היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם. מדובר בהליך מורכב, המשלב היבטים משפטיים, כלכליים ותכנוניים, ולכן הוא מחייב בדיקות מקיפות וליווי מקצועי.
עסקת רכישה מקבלן מצריכה זהירות מרבית, שכן רוכשים רבים אינם מודעים לסיכונים המשפטיים הכרוכים בכך. על אף שהקבלן מציג חוזה סטנדרטי, מסמכים אלו מנוסחים לטובתו ומותירים את הרוכש בעמדת נחיתות.
לכן, ליווי של עורך דין מומחה למקרקעין הוא קריטי כדי להגן על זכויות הרוכש, לבצע בדיקות משפטיות ולוודא כי תנאי העסקה הוגנים ומאוזנים.
מאמר זה יסקור את שלבי הרכישה, את הסיכונים המרכזיים, ואת החשיבות של ליווי משפטי מקצועי. כמו כן, נכיר את משרד פרידמן את שטיינברג, המוביל בתחום המקרקעין, ואת פועלו של עו"ד ניב שחם, מהמומחים הגדולים בישראל בתחום זה.
שלבי רכישת דירה מקבלן – מה חשוב לבדוק?
1. בדיקות מקדמיות לפני החתימה
א. בדיקת זהות הקבלן והפרויקט
לפני חתימה על חוזה, יש לוודא שהקבלן הוא יזם מוכר ואמין. מומלץ לבדוק:
- האם לחברה הקבלנית יש רישיון בתוקף מרשם הקבלנים?
- מה הניסיון של הקבלן בפרויקטים קודמים?
- האם קיימות נגדו תביעות משפטיות או הליכי פשיטת רגל?
ב. בדיקת מצב הקרקע והתכניות
חשוב לוודא כי הקרקע רשומה כדין, שהתב"ע (תכנית בניין עיר) מאושרת, ושכל ההיתרים התקבלו כדין.
ג. מצב רישום הנכס
יש לבדוק שהקבלן מחזיק בזכויות על הקרקע, ואין עליו עיקולים, שעבודים או חריגות בנייה.
2. חוזה הרכישה – מה חשוב לבדוק?
א. מחיר הדירה ותנאי התשלום
- האם המחיר כולל מע"מ, פיתוח, חניה ומחסן?
- מהם המועדים לתשלום והאם יש הצמדה למדד?
- מה קורה במקרה של איחור בתשלומים?
ב. מועד מסירת הדירה
- מה תאריך המסירה המדויק?
- האם יש סנקציות נגד הקבלן במקרה של איחור?
ג. ערבויות וביטחונות
החוק מחייב את הקבלן להעניק ערבות חוק מכר, שמבטיחה את כספי הרוכש במקרה של פשיטת רגל.
ד. מפרט טכני ושינויים בדירה
- מה כולל המפרט והאם ניתן לבצע שינויים?
- האם קיימים עלויות נוספות עבור שדרוגים?
3. שלב הבנייה והמעקב המשפטי
לאחר חתימת החוזה, חשוב לוודא כי הקבלן מתקדם בהתאם ללוחות הזמנים.
עורך הדין של הרוכש מפקח על עמידה בהתחייבויות, מטפל בעיכובים, ובודק שהתשלומים מבוצעים בהתאם לקצב הבנייה.
4. קבלת הדירה ורישום זכויות
לפני קבלת הדירה, יש לערוך בדק בית מקצועי כדי לוודא שאין ליקויי בנייה.
לאחר המסירה, עורך הדין מטפל ברישום הזכויות בטאבו / במנהל מקרקעי ישראל, ודואג שהנכס יירשם על שם הרוכש כדין.
סיכונים בעסקאות רכישה מקבלן
1. איחור במסירה – כיצד להגן על הרוכש?
איחור במסירת הדירה הוא בעיה נפוצה ברכישת דירות מקבלן.
לפי החוק, קבלן חייב לשלם פיצוי ללא הוכחת נזק במקרה של איחור מעל 60 יום.
עורך דין מומחה יוודא כי החוזה כולל סנקציות ברורות נגד הקבלן.
2. חריגות בנייה ושינויים בתכניות
לעיתים הקבלן מבצע שינויים בתכנית שאינם תואמים את ההסכם.
ללא ליווי משפטי, הרוכש עלול לקבל דירה שונה מהמובטח, ללא פיצוי.
3. פשיטת רגל של הקבלן
במקרה שהקבלן נכנס להליכי חדלות פירעון, רוכשים עלולים לאבד את כספם.
הגנה משפטית מראש מבטיחה שהכסף יועבר רק כנגד ערבויות חוקיות.
משרד פרידמן את שטיינברג – מומחים בליווי רוכשי דירות מקבלן
משרד פרידמן את שטיינברג הוא מהמובילים בתחום המקרקעין והנדל"ן בישראל.
המשרד מעניק ליווי משפטי מלא לרוכשי דירות משלב הבדיקות המקדמיות ועד רישום הנכס.
השירותים שמציע המשרד:
- בדיקות מקדמיות לרוכשי דירות.
- ניהול משא ומתן על תנאי החוזה.
- טיפול ברישום הדירה בטאבו.
- ייצוג משפטי בסכסוכים מול קבלנים.
עו"ד ניב שחם – מומחה בליווי עסקאות מקרקעין
עו"ד ניב שחם הוא מהמובילים בתחום המקרקעין והנדל"ן בישראל, עם ניסיון של למעלה מ-20 שנה בליווי רוכשי דירות מקבלן.
- יוצא הפרקליטות, חבר לשכת עורכי הדין מאז 2003.
- מומחה בליווי רוכשים בעסקאות דירות חדשות ויד שנייה.
- בעל ניסיון עשיר בניהול תביעות מקרקעין נגד קבלנים ורשויות.
- מתמחה בעריכת חוזי מכר ושכירות, ובייצוג בבתי המשפט.
דוגמאות מהשטח – מקרים בהם סייע עו"ד ניב שחם לרוכשים
1. רוכש שגילה כי הקרקע אינה בבעלות הקבלן
לקוח שביקש לרכוש דירה בפרויקט יוקרתי הופתע לגלות, בעקבות בדיקה משפטית, כי הקרקע כלל לא בבעלות הקבלן.
בעקבות התערבותו של עו"ד שחם, העסקה בוטלה והרוכש ניצל מהפסד כספי כבד.
2. לקוח שקיבל דירה עם ליקויי בנייה חמורים
זוג צעיר קיבל דירה עם רטיבויות וסדקים חמורים, והקבלן סירב לתקן את הליקויים.
עו"ד שחם הגיש תביעה לבית המשפט, שהובילה לפיצוי של מאות אלפי שקלים.
3. קבלן שנקלע לפשיטת רגל
עשרות רוכשים עמדו בפני הפסד מלא של כספם כאשר הקבלן נכנס לחדלות פירעון.
עו"ד שחם ניהל מו"מ מול כונס הנכסים והשיג פתרון שאפשר לרוכשים לשמור על זכויותיהם.
סיכום – מדוע אסור לחתום על חוזה ללא עורך דין?
- החוזה מנוסח לטובת הקבלן – עורך הדין יבטיח הגנה על זכויותיכם.
- בדיקות מקדמיות קריטיות – הימנעות מהונאות וליקויים משפטיים.
- הגנה מפני איחורים, חריגות ופשיטות רגל.
- חיסכון כספי בטווח הארוך – באמצעות תנאי חוזה משופרים ופיקוח משפטי.
רוכשים דירה מקבלן? אל תחתמו על חוזה לפני שהתייעצתם עם עו"ד ניב שחם, מומחה למקרקעין ממשרד פרידמן את שטיינברג!
