אתגרים והזדמנויות בתחום הנדל"ן
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק ולשדרג את מבני המגורים הישנים בישראל, במטרה לשפר את עמידותם של המבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית מספקת למיזמים התחדשות עירונית הזדמנות לביצוע פרויקטים של חיזוק ושדרוג במבנים ישנים, תוך מתן תמריצים ליזמים ולקבלנים. אחד מההיבטים המרכזיים של תמ"א 38 הוא השפעתה על הדיירים במבנים המעורבים בפרויקט.
ליווי משפטי נכון ומקצועי של דיירים המעוניינים להשתתף בתוכנית הוא חשוב ביותר. בעסקאות תמ"א 38, מדובר לעיתים באירוע חיים משמעותי, וכאשר הדיירים לא מיוצגים כראוי, הם עשויים להיתקל בקשיים ולמצוא את עצמם במצבים לא נוחים מבחינה משפטית וכלכלית.
במאמר זה נסקור את תהליך הייצוג המשפטי של דיירים בתמ"א 38, כולל התפקיד החשוב של משרד פרידמן את שטיינברג ועו"ד ניב שחם, המתמחה בתחום הנדל"ן עם מעל ל-20 שנות ניסיון.
מהו פרויקט תמ"א 38?
תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) הוקמה על מנת להעצים את בטיחות המבנים הישנים בישראל ולהתמודד עם הסיכונים האסונומיים הקשורים לרעידות אדמה. כל מבנה מגורים ישן, שנבנה לפני שנת 1980, לא עמד בתקני הבנייה המחמירים של היום. תמ"א 38 מאפשרת חיזוק של המבנים הללו כך שיעמדו בדרישות התקנים, וההוצאות הכרוכות בכך נושאות בדרך כלל בנטל מצד היזם או הקבלן.
ההסכמים שנחתמים בין הדיירים ליזמים במסגרת פרויקטי תמ"א 38 כוללים לרוב תוספות כמו הרחבת דירות, שדרוג של חדרי מדרגות, התקנת מעליות, ולעיתים אף בניית קומות נוספות על הגג. כל זאת נעשה תוך שיתוף פעולה עם הדיירים ומסגרת עבודה מסודרת עם הכוונה משפטית שתסייע להבטיח את זכויותיהם של הדיירים.
האתגרים המשפטיים בפרויקטים של תמ"א 38
פרויקטים של תמ"א 38 טומנים בחובם לא מעט אתגרים משפטיים, וזאת בשל המורכבות הרבה של ההסכמים וההתחייבויות הנדרשות מצד הדיירים והיזמים. כל עסקה כזו מצריכה תיאום עם עשרות דיירים במבנה, לעיתים אף יותר, וכוללת אתגרים רבים של ניהול מו"מ, הסכמים עם קבלנים ויזם, וקביעת מנגנונים להבטחת זכויות הדיירים.
הסכמת הדיירים
על פי החוק, כל דייר במבנה חייב להסכים לפרויקט תמ"א 38. במקרים רבים, החתימות של הדיירים יהיו חלק מההסכם הכללי מול היזם, ויש צורך במרבית הדיירים להסכים בפרויקט ובתנאים המוצעים. זו יכולה להיות משימה לא פשוטה, שכן לא כל דייר מסכים להסכמים או לפרויקט מכל סיבה שהיא.
מנגנונים משפטיים לתיאום והסכמת הדיירים
כדי להימנע מהמכשולים המשפטיים, יש להיעזר בעורך דין שמתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. עורכי הדין מנחים את הדיירים לגבי זכויותיהם, מציעים ייעוץ שיסייע להם להבין את מכלול התנאים של ההסכמים, ומסייעים בניהול מו"מ מול היזמים, כך שזכויות הדיירים יישמרו לאורך כל הפרויקט.
הסכמים עם היזם והקבלן
הסכמים עם היזמים והקבלנים בפרויקט תמ"א 38 כוללים שורת התחייבויות מצד היזם בנוגע לתהליך ביצוע העבודה, לוחות הזמנים והתחזיות הכלכליות. כל הסכם חייב לכלול תנאים ברורים לגבי זכויות הדיירים בתקופת הבנייה, הסכמות על תקופת השיפוצים, התחייבויות לגבי שיפוץ הדירות, תוספות שטח ותנאי מגונן בזמן העבודה.
תפקיד משרד פרידמן את שטיינברג בייצוג דיירים בתמ"א 38
משרד פרידמן את שטיינברג מתמחה בליווי משפטי של דיירים בפרויקטי תמ"א 38. המשרד מעניק ייעוץ מקצועי לדיירים המפנים את דירותיהם במסגרת פרויקט, ובפרט ליווי משפטי המסייע להם להבטיח את זכויותיהם על כל צעד וצעד.
עורכי הדין במשרד מכירים את כל ההיבטים המשפטיים הקשורים לתמ"א 38, כולל האתגרים והדרישות המשפטיות מצד הדיירים והיזמים. המשרד מלווה את הדיירים בתהליך המורכב של הסכמים, משא ומתן, ופתרון בעיות שניתן להיתקל בהן במהלך פרויקטים.
בין היתר, המשרד מתמחה בניהול מו"מ בין הדיירים לבין היזמים, ובדיקת הסכמים תוך שמירה על הזכויות הכלכליות והמשפטיות של הדיירים. המטרה היא להבטיח שהדיירים יקבלו את כל התנאים המובטחים להם, ושלא ייפגעו במהלך פרויקט החיזוק והשדרוג של המבנה.
עו"ד ניב שחם: מומחה בתחום הנדל"ן וייצוג דיירים בתמ"א 38
עו"ד ניב שחם, חבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, הוא מומחה בעל ניסיון עשיר בתחום הנדל"ן. עורך דין שחם מתמחה בייעוץ וליווי משפטי בעסקאות נדל"ן, ובין תחומי ההתמחות המרכזיים שלו נמצא גם הליווי המשפטי של דיירים בתמ"א 38.
עו"ד שחם ניהל ומנהל פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, כולל פרויקטים של תמ"א 38. עם ניסיון עשיר בתחום, הוא מסייע לדיירים בתהליך ההסכמים עם היזמים, בהתמודדות עם סיכונים משפטיים, ובשיתוף פעולה עם כל הצדדים המעורבים בפרויקט.
היתרון המובהק בייצוג של עו"ד שחם הוא הידע המעמיק שלו בנוגע למערכת המשפטית ולדרישות החוקיות, מה שמאפשר לו להבטיח שכל צד יפעל בצורה חכמה ומשפטית. תהליך המו"מ על התנאים השונים של פרויקט יכול להיות מורכב ומסובך, ועו"ד ניב שחם מצליח להנחות את הדיירים במקצועיות ובזהירות כדי להבטיח את הצלחת העסקה.
סיכום
ייצוג דיירים בתמ"א 38 הוא תהליך קריטי שדורש ידע מעמיק וניסיון בתחום הנדל"ן והמשפט. ליווי משפטי מקצועי מסייע להבטיח שהזכויות של הדיירים יישמרו, ושלא ייווצרו סיכונים משפטיים או כלכליים במהלך תהליך הבנייה. משרד פרידמן את שטיינברג ועו"ד ניב שחם מספקים ייעוץ מקצועי לדיירים בפרויקטים של תמ"א 38, ומסייעים להם לנווט בהצלחה בין כל האתגרים המשפטיים שמציג התחום.
